Zaradili ste dom či byt, ktoré prenajímate, do obchodného majetku? Vlani sa zmenili pravidlá pri ich odpisovaní z daní. Zaviedla ich novela zákona o dani z príjmov. Odpisy sú v prípade prenájmu nehnuteľností daňovo akceptovateľné už len v obmedzenej výške. Daňovníci to po prvýkrát pocítia v daňovom priznaní, ktoré sa podáva tento rok za príjmy z roku 2015.
Nájom vopred sa neráta
„Odpisovanie nehnuteľnosti z daní pri prenájme je podmienené niekoľkými faktormi,“ vraví daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková.
„Základným predpokladom je zaradenie do obchodného majetku. Iba vtedy sa môžu uplatniť vo výdavkoch aj odpisy, na rozdiel od situácie, keď nehnuteľnosť nie je predmetom obchodného majetku. Vtedy sa môžu odpočítať iba bežné výdavky súvisiace s prenájmom – s určitými výnimkami,“ vysvetľuje poradkyňa.
Od vlani sú však rozšírené podmienky uznávania odpisov – do daňových výdavkov sa zahŕňajú najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov z prenájmu v príslušnom zdaňovacom období. Nezohľadňuje sa teda nájom zaplatený vopred napríklad na budúci rok, ale len na aktuálny, zdaňovaný rok.
A navyše, rozsah ich uplatnenia je podmienený nielen výškou príjmu z prenájmu – teda koľko prenajímateľ za prenájom zinkasoval v danom roku (v už spomínanej časovo rozlíšenej výške), ale aj dobou prenájmu.
„Znamená to, že ak ste prenajímali len časť roka a potom ste nehnuteľnosť napríklad predali alebo vyradili z obchodného majetku z nejakého dôvodu, výška odpisov zahrňovaných do daňových výdavkov sa určí podľa skutočnej doby prenájmu,“ vysvetľuje poradkyňa.
„Fyzická osoba, ktorá má nehnuteľnosť určenú na prenájom a má ju zaradenú v obchodnom majetku, uplatní odpisy do daňových výdavkov nielen za mesiace, v ktorých mala tento majetok aktívne prenajatý, a v ktorých dosiahla príjem z prenájmu, ale za predpokladu, že nedošlo k úplnému skončeniu prenajímania a nehnuteľnosť nevyradila z obchodného majetku, uplatní odpis aj za mesiace, v ktorých hľadala nového nájomníka,“ vysvetľuje Finančná správa prípad, kedy sa nepodarí udržať si nájomníka po celý rok, avšak nehnuteľnosť majiteľ chce stále prenajímať.
Iná skupina, roky navyše
Ďalšia, kľúčová zmena prináša povinnosť prehodnotiť odpisovú skupinu nehnuteľnosti využívanej na prenájom.
Budovy takzvaného nevýrobného charakteru, teda napríklad budovy určené na bývanie či kancelárie a podobne, sú preradené z pôvodnej 4. do novovzniknutej 6. odpisovej skupiny a predĺžila sa doba ich odpisovania na 40 rokov (do konca roka 2014 sa odpisovali 20 rokov).
„Ak sa prenajímaná nehnuteľnosť používa na viacero účelov, napríklad na výrobné i administratívne aktivity, pri jej zaradení do príslušnej odpisovej skupiny rozhoduje hlavné využitie určené z celkovej úžitkovej plochy,“ vraví Bednáriková.
Novela mení aj filozofiu metód odpisovania a rámcuje použitie zrýchlenej metódy odpisovania len pre 2. a 3. odpisovú skupinu. Nehnuteľnosti, ktoré sú zaradené v 6. odpisovej skupine, sa preto môžu odpisovať už iba rovnomernou metódou (doteraz bola možnosť použiť aj zrýchlený odpis).
Neuplatnená časť odpisov sa následne douplatňuje po skončení doby odpisovania nehnuteľnosti, a to najviac do výšky príjmov z prenájmu.
Nezabudnite
Nezabudnite na oslobodenú čiastku 500 eur, o ktorú si môžete znížiť daň z príjmu z prenájmu. V ďalšom kroku je potrebné prepočítať aj daňové výdavky, a to rovnakým pomerom, v akom je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Výdavky sa môžu uplatniť len do výšky nepresahujúcej sumu príjmu, pretože vyššia suma výdavkov, ako je vykázaný príjem, sa nezohľadňuje. ZDROJ: DB
